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          十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居

          租购并举,将带来什么(产经观察·关注租购并举(上))

          本报记者 刘志强

          2017年11月06日07:33  来源:人民网-《人民日报》
           

            党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

            与此同?#20445;?#27004;市也呈现出新意——往年常见的“金九银十”并未如期而至,取而代之的,是热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。

            购的?#27426;耍?#22312;一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的?#27426;耍?#25919;策利好不断释放,正迎来新的契机。展望未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

            那么,租购并举的住房制度应如何建立?租赁市场该如何发展壮大?合理的购房需求又该如?#28201;?#36275;呢?围?#26222;?#20123;问题,记者近日进行了采访。

            为何要租购并举

            “购”的?#27426;?#36807;于火热,“租”的?#27426;?#36807;于薄弱,长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康

            最早提出“租购并举?#20445;?#24182;明确其为住房制度改革的主要方向,始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实——

            “购”的?#27426;?#36807;于火?#21462;?/P>

            前些年,一线城市和部分热点二线城市出现房价过快上涨现象,房价收入比越来越高。对部分中低收入群体?#32469;?#26159;新市民而言,高房价难以企及,购房的梦想越来越难实现。

            房价过快上涨的背后,既有供给不足、投机投资者炒作等市场内部原因,也有经济快速增长、城市化加速、人口加快集聚、流动性过剩等外部原因,但最根本的,仍是供求关系的紧张——大城市有限的土地与住房资源难以?#24615;?#21152;速增长的人口。若无外力相助,矛盾很可能愈发凸显——资源越紧张,人们就越买;买?#20197;?#22810;,房价也就抬得越高。于是,楼市一热,就不得不?#21462;?#29467;药?#34180;⒉取?#24613;刹车?#34180;?/P>

            “租”的?#27426;?#36807;于薄弱。

            “在我国住房供应体系中,租赁市场是一个明显的短板。”在国务院发展研究?#34892;?#24066;场研究所研究?#27604;?#20852;洲看来,短板表现在多个方面:供应量短?#20445;绕?#26159;在一些人口集中涌入的大中城市,租赁住房供应显著不足;质量不佳,市场租赁房源“老龄化?#20445;?#19981;?#35270;?#24066;场需求;经济主体分散化,多以个人业主出租为主,缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,缺乏成熟的契约精神和法律规则?#38469;?#38543;意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国往往成了“过渡?#34180;?#26080;奈”和“最后的选项?#34180;?/P>

            “有钱就买,没钱才租?#34180;?#20080;房的都赚钱了,没买的早晚吃大亏?#34180;?#33021;买房绝不租房?#34180;?#36825;几乎成为一些大中城市居民的基本共识。任兴洲认为,近年来由于一些城市房价高涨,购房家庭获得很大收益,这种“财富效应”引发了更大程度的购房热,加之租赁住房供给缺乏、体验不佳的情况普遍存在,导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题,加剧了市场供求失衡,促使房价进一步上涨。

            在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同?#20445;?#24378;化租购并举、推进租赁市场发展,满足居民多层次的居住需求,无疑有利于稳定消费者预期,进而也有利于住房市场的稳定。

            强调健全租赁市场,并非为了打压人们正常的购房需求。“其首要目的,是消除对住房租赁消费的制度性歧视,给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环?#24120;?#24182;借此补齐租赁市场发展滞后的短板。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

            租房短板咋补上

            增加供应、壮大市场主体以做大规模;稳定租赁关系、加强权益保障以做优质量

            “世界各国一线城市的租住比例大多在50%以上,目前北上广深等特大城市已经达到这个水平,而对其他一线城市来说,按照这样的租住比例,未来还将有20%左右的人进入租房市场。”链家研究院院长杨现领说。

            把住房需求导向租房市场,关键在于通过制度设计,让租房更安心更省心、更有尊严、更加体面。去年以来,有关方面已就发展租赁市场拿出顶层设计方案,?#21448;形頤强?#20197;预见其未来成长的大致轮廓:

            一方面,要从增加土地供应、壮大市场主体?#30830;?#38754;着手,做大供给规模。

            ——发挥国企引领带动作用。

            去年,全国首个省属国企专业化住房租赁平台——广东建工集团旗下的建鑫公司成立。他们通过批量购租、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源后,再租给特定人群。日前,成都、沈阳等地也提出在今年组建国有住房租赁平台公司。

            “国企进入租赁市场有其先天优势。”在刘洪玉看来,一来,国企手中有不少闲置资源,如废旧厂房、闲置房屋、配套商业网点等,可更新改造后统筹用于租赁?#27426;?#26469;,相比民企,国企能够更少顾及短期利益、更多考虑长期收益,有利于租金和租期的稳定。

            ——多渠道增加供给。

            做面包,先要有面粉。目前,国家“鼓励通过新增用地建设租赁住房”的号召已得到不少城市响应。广州明确,未来5年计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万?#20303;?#31199;赁住房15万套,算下来,新增住房中每五套就有一套为租赁住房。8月底,国土部、住建部印发通知,确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。未来,用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得?#20132;?#35299;。

            另一方面,要在稳定租赁关系、加强权益保障?#30830;?#38754;发力,做优供给质量。

            比如稳定和规范租赁关系。在德国,五成以上居民长年租房居住,?#31185;?#21407;因,就是租客利益得到了充分保护——租金受到政府严格管制,房东不得随意撕毁合同。今年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》问世,对“房主欺客?#34180;?#40657;中介?#34180;?#20108;房东”等行为均提出规范和?#38469;?#24847;在让租客告别种种烦恼。

            又如保障租户权益,推进“租购同权?#34180;!?#31199;房也能落户?#34180;?#23376;女也能就近入学?#34180;?月以来,广州、无锡、郑州、济?#31995;?#22320;纷纷推出“租购同权”之举。“现阶段就做?#20581;?#31199;购完全同权’不太现实,但它已被提上了议事日程,是未来的方向所在。?#27604;?#20852;洲认为,随着各城市公共服务供给能力和管理能力的提高,租房者将能?#38477;?#22320;享受到更多的公共服务,租房的吸引力也将增强。

            购房需求咋满足

            既要“堵?#20445;?#20063;要“疏?#20445;?#36890;过加大土地供应、共有产权住房等措施满足多层次需求

            限购、限贷、限价、限售、限商……去年“9·30”以来,在调控措施影响下,一线城市和热点二线城市的二手房成交量大幅下降,房价趋于稳定,部分区域甚至出现回调。然而,令人意想不到的是,部分三四线城市却呈现出市场过热的迹象。

            “现在一些三四线城市,?#27982;?#20160;么外来人口,新房单价居然能卖到接近两万元。老百姓投资经验不丰富,还在跟风买,风险挺大,我都为他们担心!”一位房地产企业负责人如是说。据他?#27835;觶?#20854;中原因较为复杂,有可能是一线和热点二线城市市场收紧后,需求外溢到了环热点区域,也可能是三四线城市吸引力的增强激活了回乡买房的需求。目前,这些城市已经及时应对,像?#19981;?#28353;州、江西?#21448;蕁?#27827;北涿州等地均出台了限购政策。

            调控范围的扩大,也?#20174;?#20986;我国房地产市场中泡沫与风险犹存。在任兴洲看来,短期内特大城市、热点大中城市的住房供需矛盾仍然存在,投机性需求仍有伺机进场炒作的冲动,推动房价上涨的因素尚未完全消除,?#25918;?#27819;、防风险仍是调控关键所在,实施限购和差别化信贷等调控措施仍有必要。而对于政府的严厉调控,不少房地产企业也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下,开发商卖的其实不是房子,而是地段。政府?#27604;?#21487;以对新房限价,不限的话,那就是‘奇货可居’啊!”有企业负责人表示。

            不管是发展租赁,还是打击炒作,都不能“误伤”甚至忽视老百姓的正常购房需求。“拥有一?#23376;?#20135;权的住房是很多人的梦想。强调租购并举,也不能把住房所有权说得一无是处。”刘洪玉表示,一般说来,提高自有自住比例更有利于社会稳定,因此发达国家普遍倾向于鼓励居民拥有住房,获得住房所有权,房贷利息抵税就是典型的促进住房所有权的政策。

            满足刚性需求,既要“堵?#20445;?#20063;要“疏?#34180;?#20170;年以来,各地相继加大了住宅用地供应,其平抑房价的作用将在今后几年逐步显现。近期,北京等城市还提出了一个解决供给不足的重要方案——发展共有产权住房。这一方式下,政府与购房人按份共有产权,政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给?#29366;?#36141;房人,以降低房屋售价。按照北京的设想,今后分配房源?#20445;?#38750;北京市户籍家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为,此举既可降低“?#34892;?#23618;?#27604;?#20307;与新增外来人口的购房难度,也能减轻政府建设保障房的财政压力,从而调动购房者的积极性,更好满足住房刚需。

            打造多元化的供应体系,是促进住房市场健康发展的必然之举。正如杨现领所说,一个完?#39057;?#24066;场格局应该是“三足鼎立?#20445;?#26032;房、存量房和租赁住房同时起作用。刘洪玉也认为,住房政策要为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道,而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续?#34180;?/P>
            《 人民日报 》( 2017年11月06日 19 版)

          (责编:关喜艳、周恬)
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